Op de Nederlandse woningmarkt zijn opvallende veranderingen te zien. Voor het eerst in ongeveer een half jaar is het overbieden op koopwoningen iets afgenomen. Dat betekent dat kopers gemiddeld iets minder vaak en iets lager boven de vraagprijs bieden dan de maanden daarvoor. Dit blijkt uit recente cijfers over de verkopen in het derde kwartaal van 2025.
Landelijk wisselden in die periode bijna 70.000 woningen van eigenaar, het hoogste aantal sinds de coronapandemie. Tegelijkertijd nam de druk op individuele woningen iets af omdat er meer huizen te koop stonden dan eerder in de zomer. Daardoor daalde het gemiddelde overbiedingspercentage van 5,5% in augustus naar 5,2% in september, en gebeurde overbieden bij iets minder transacties dan een maand eerder.
Ook zien makelaars dat er meer woningen zijn die opnieuw te koop worden gezet tegen een lagere vraagprijs en dat het aantal bezichtigingen licht is gedaald. Volgens marktanalisten wijzen deze trends op een lichte afkoeling van de markt, al blijft het nog steeds een krappe situatie voor veel kopers.
In Almere is het plaatje anders dan landelijk. Daar gingen woningen in hetzelfde kwartaal juist vaker en hoger boven de vraagprijs weg dan gemiddeld in Nederland. Gemiddeld werd in Almere ruim 6% boven de vraagprijs geboden en bij bijna 88% van de verkopen werd overboden. Ook daar worden vraagprijzen regelmatig aangepast naar beneden, maar het overbieden blijft een opvallend kenmerk van de lokale markt.
Kortom: landelijk neemt de druk op de markt iets af, maar in veel regio’s, waaronder Almere, blijft overbieden gewoon de realiteit voor wie een huis wil kopen.
Wie in 2026 een woning wil kopen, krijgt opnieuw te maken met aangepaste hypotheekregels. Per 1 januari 2026 veranderen meerdere regels die invloed hebben op je maximale hypotheek en maandlasten. Grote stelselwijzigingen blijven voorlopig uit, maar er zijn wel belangrijke aanpassingen waar kopers rekening mee moeten houden.
Een van de belangrijkste wijzigingen betreft de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De NHG-grens wordt verhoogd naar € 470.000, een stijging van € 20.000 ten opzichte van 2025. Wie energiebesparende maatregelen meefinanciert, mag tot 6% boven de woningwaarde lenen. Daarmee kan de maximale hypotheek met NHG oplopen tot € 498.200, mits het extra bedrag wordt gebruikt voor verduurzaming. De borgtochtprovisie blijft 0,4% van het totale leenbedrag. Omdat geldverstrekkers vaak een rentekorting geven bij NHG, verdienen veel kopers deze kosten binnen enkele jaren terug via lagere maandlasten. Vanaf 2026 geldt bovendien één algemene NHG-grens, waardoor de regeling eenvoudiger wordt.
Ook voor starters verandert er het nodige. De vrijstelling van overdrachtsbelasting wordt verhoogd naar een maximale woningwaarde van € 555.000. Starters tussen de 18 en 35 jaar die niet eerder gebruikmaakten van deze vrijstelling en zelf in de woning gaan wonen, kunnen hierdoor duizenden euro’s besparen. Voor beleggers en kopers van een tweede woning daalt het tarief van 10,4% naar 8%.
De maximale hypotheek wordt jaarlijks vastgesteld op basis van economische verwachtingen. Voor 2026 wordt een inkomensgroei van circa 4,1% verwacht. Een hoger inkomen kan betekenen dat je meer kunt lenen, maar dit hangt sterk af van je persoonlijke situatie, zoals je inkomen, eventuele schulden, vaste lasten en de rente waarmee wordt gerekend. Niet iedereen kan dus automatisch meer lenen.
Ook op het gebied van energiezuinigheid veranderen de regels. Kopers van energiezuinige woningen kunnen extra lenen, afhankelijk van het energielabel.
Extra leenruimte bij aankoop in 2026 per energielabel:
| Energielabel | Extra leenruimte 2026 |
| E, F, G | € 0 |
| C, D | € 5.000 |
| A, B | € 10.000 |
| A+, A++ | € 20.000 |
| A+++ | € 25.000 |
| A++++ | € 30.000 |
| A++++ (met energieprestatiegarantie) | € 40.000 |
Voor zeer energiezuinige woningen (A+++ en hoger) is de extra leenruimte lager dan in 2025, omdat deze woningen al zeer lage energiekosten hebben.
Daarnaast blijft het mogelijk om extra te lenen voor verduurzaming, zoals isolatie of zonnepanelen.
Extra leenruimte voor verduurzaming in 2026 per energielabel:
| Energielabel | Extra leenruimte 2026 |
| E, F, G | € 20.000 |
| C, D | € 15.000 |
| A t/m A++ | € 10.000 |
| A+++ | € 0 |
| A++++ | € 0 |
Bij zeer energiezuinige woningen vervalt deze aanvullende leenruimte, omdat verdere energiebesparing minder effect heeft.
Vooral starters, kopers van energiezuinige woningen, huishoudens die hun maximale hypotheek willen berekenen en beleggers krijgen met deze wijzigingen te maken. Hoewel 2026 geen grote stelselwijzigingen kent, kunnen de aanpassingen financieel een duidelijk verschil maken. Wie komend jaar een woning wil kopen, doet er verstandig aan vooraf goed te laten berekenen wat maximaal mogelijk is.
Vanaf 1 juli 2024 krijgen alleen nieuwe huurders direct een vast contract. Bestaande tijdelijke huurcontracten blijven geldig tot hun einddatum en worden bij verlenging omgezet naar een contract voor onbepaalde tijd.
Tijdelijke verhuur nog mogelijk in volgende situaties:
Vanaf 1 juli 2024 wordt een nieuwe opzeggingsgrond toegevoegd en een bestaande uitgebreid:
Bron: Volkshuisvesting Nederland
Beleggers hebben vorig jaar 11.700 meer woningen verkocht aan mensen die er zelf gaan wonen dan andersom. De Wet Betaalbare Huur kan aanzienlijke gevolgen hebben voor verhuurders die een nieuwe woning hebben gekocht en hun oude woning willen verhuren. Hier zijn vijf belangrijke effecten:
De wet legt maximale huurprijzen op, wat kan betekenen dat verhuurders hun oude woning niet voor de gewenste huurprijs kunnen verhuren. Dit kan vooral problematisch zijn als ze de huurinkomsten nodig hebben om de kosten van hun nieuwe woning te dekken.
Met beperkingen op huurprijsstijgingen en mogelijk lagere aanvangshuren, kunnen de totale opbrengsten uit de verhuur van de oude woning lager uitvallen dan verwacht. Dit vermindert het financiële rendement op hun investering en kan de haalbaarheid van het aanhouden van meerdere woningen beïnvloeden.
De wet kan strengere eisen stellen aan de onderhouds- en kwaliteitsnormen van huurwoningen. Verhuurders kunnen geconfronteerd worden met hogere kosten voor het onderhoud en de verbetering van hun oude woning, kosten die mogelijk niet volledig kunnen worden doorberekend aan huurders.
De beperkingen op huurprijzen en -verhogingen kunnen de terugverdientijd van de initiële investering in de oude woning verlengen. Dit betekent dat het langer kan duren voordat verhuurders hun investeringen terugverdienen, wat hun financiële planning kan beïnvloeden.
Door de beperkingen en lagere potentiële opbrengsten kunnen verhuurders besluiten dat het verhuren van hun oude woning niet rendabel is. Dit kan leiden tot een toename van het aantal woningen dat te koop wordt aangeboden, in plaats van te worden verhuurd, wat een verschuiving in de dynamiek van de woningmarkt kan veroorzaken.
De Wet Betaalbare Huur heeft als doel de huurprijzen betaalbaar te houden en de kwaliteit van huurwoningen te verbeteren, maar dit komt met uitdagingen voor verhuurders. Verhuurders die een nieuwe woning hebben gekocht en hun oude woning willen verhuren, kunnen te maken krijgen met lagere inkomsten, hogere kosten, en langere terugverdientijden, wat hun investeringsbeslissingen en strategieën significant kan beïnvloeden.
De nieuwe WOZ-waarde die huizenbezitters deze maand binnenkrijgen, zal gemiddeld 2,8 procent hoger zijn. Doordat gemeenten voor de bepaling van deze woningwaarde een jaar terugkijken, is de hoogte soms nog weleens schrikken. Maar dat valt dit jaar mee.
Gemeenten komen doorgaans in de eerste acht weken van het jaar met een waardering van woningen, en dus vaak in februari. Op basis van de WOZ-waarde van je woning wordt de hoogte van gemeentelijke belastingen, de waterschapsbelasting, het eigenwoningforfait voor je inkomstenbelasting en ook de erfbelasting bepaald.
In de brief gaat het om de waarde in het begin van 2023, ruim een jaar geleden dus. Die vertraging leidt nog weleens tot scheve gezichten. Vorig jaar steeg de WOZ-waarde met 17 procent, terwijl huizenprijzen in 2022 niet hard waren gestegen. Maar omdat de WOZ-waarde toen over begin 2022 ging, steeg die nog hard.
De nieuwe WOZ-waarde stijgt dus beperkt, met 2,8 procent, blijkt uit cijfers van de WOZ Waarderingskamer. Dat is wel een gemiddelde. In Amsterdam daalt de gemiddelde WOZ-waarde met 3 procent en ook dat verschilt weer per buurt en type huis. Buiten de Randstad stijgt de WOZ-waarde juist harder, met ongeveer 10 procent.
De gemiddelde prijs van een al bestaande koopwoning in Nederland was in 2023 ruim 416.000 euro. Dat betekent dat de huizenprijzen iets zijn gedaald ten opzichte van 2022, toen de gemiddelde prijs ruim 12.000 euro hoger lag.
Dit blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster. Sinds 2013 waren de huizenprijzen niet meer lager uitgevallen dan in een voorgaand jaar.
Voor een al bestaande woning moesten kopers vorig jaar het grootste bedrag neerleggen in Bloemendaal: bijna 1,1 miljoen euro gemiddeld. In Pekela in de provincie Groningen kon je afgelopen jaar het voordeligst terecht op de woningmarkt. De gemiddelde woning ging daar voor 215.800 euro van de hand.
In 2023 was de gemiddelde transactieprijs van een bestaande koopwoning ruim 416 duizend euro. In Bloemendaal werd het meeste betaald voor een bestaande koopwoning, in Pekela het minst. Net als in 2022 waren er in 2023 drie gemeenten met een gemiddelde transactieprijs boven 1 miljoen euro. In drie gemeenten was deze gemiddeld lager dan 250 duizend euro. Dit blijkt uit cijfers van het CBS en het Kadaster.
De gemiddelde transactieprijs in 2023 was ruim 12 duizend euro lager dan in 2022, de eerste daling sinds 2013. Ook de prijsindex bestaande koopwoningen was in 2023 lager dan in 2022.
In 2022 registreerden nagenoeg alle gemeenten een hogere gemiddelde verkoopprijs dan het jaar daarvoor. In 2023 is dat beeld meer verdeeld. In Zoeterwoude was de gemiddelde transactieprijs ruim 24 procent hoger dan in 2022 en in Schiermonnikoog was dit gemiddelde juist 32 procent lager. Beide gemeenten hebben relatief lage verkoopaantallen, waardoor er meer kans is op grotere schommelingen in gemiddelde transactieprijzen.
De gemiddelde transactieprijs (of koopsom) is het gemiddelde van de transactieprijzen van alle verkochte bestaande koopwoningen in een jaar. Er wordt niet gecorrigeerd voor het soort en de kwaliteit van de woning. Zo zal in gemeenten waar veel villa’s verkocht zijn de gemiddelde transactieprijs hoger liggen dan in gemeenten met veel verkochte appartementen. In de prijsindex bestaande koopwoningen, waarover het CBS maandelijks publiceert, wordt wel gecorrigeerd voor deze verschillen, waardoor hiermee prijsontwikkelingen in tijd te volgen zijn. Deze index is echter niet per gemeente beschikbaar.
