Wie in 2026 een woning wil kopen, krijgt opnieuw te maken met aangepaste hypotheekregels. Per 1 januari 2026 veranderen meerdere regels die invloed hebben op je maximale hypotheek en maandlasten. Grote stelselwijzigingen blijven voorlopig uit, maar er zijn wel belangrijke aanpassingen waar kopers rekening mee moeten houden.
Een van de belangrijkste wijzigingen betreft de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De NHG-grens wordt verhoogd naar € 470.000, een stijging van € 20.000 ten opzichte van 2025. Wie energiebesparende maatregelen meefinanciert, mag tot 6% boven de woningwaarde lenen. Daarmee kan de maximale hypotheek met NHG oplopen tot € 498.200, mits het extra bedrag wordt gebruikt voor verduurzaming. De borgtochtprovisie blijft 0,4% van het totale leenbedrag. Omdat geldverstrekkers vaak een rentekorting geven bij NHG, verdienen veel kopers deze kosten binnen enkele jaren terug via lagere maandlasten. Vanaf 2026 geldt bovendien één algemene NHG-grens, waardoor de regeling eenvoudiger wordt.
Ook voor starters verandert er het nodige. De vrijstelling van overdrachtsbelasting wordt verhoogd naar een maximale woningwaarde van € 555.000. Starters tussen de 18 en 35 jaar die niet eerder gebruikmaakten van deze vrijstelling en zelf in de woning gaan wonen, kunnen hierdoor duizenden euro’s besparen. Voor beleggers en kopers van een tweede woning daalt het tarief van 10,4% naar 8%.
De maximale hypotheek wordt jaarlijks vastgesteld op basis van economische verwachtingen. Voor 2026 wordt een inkomensgroei van circa 4,1% verwacht. Een hoger inkomen kan betekenen dat je meer kunt lenen, maar dit hangt sterk af van je persoonlijke situatie, zoals je inkomen, eventuele schulden, vaste lasten en de rente waarmee wordt gerekend. Niet iedereen kan dus automatisch meer lenen.
Ook op het gebied van energiezuinigheid veranderen de regels. Kopers van energiezuinige woningen kunnen extra lenen, afhankelijk van het energielabel.
Extra leenruimte bij aankoop in 2026 per energielabel:
| Energielabel | Extra leenruimte 2026 |
| E, F, G | € 0 |
| C, D | € 5.000 |
| A, B | € 10.000 |
| A+, A++ | € 20.000 |
| A+++ | € 25.000 |
| A++++ | € 30.000 |
| A++++ (met energieprestatiegarantie) | € 40.000 |
Voor zeer energiezuinige woningen (A+++ en hoger) is de extra leenruimte lager dan in 2025, omdat deze woningen al zeer lage energiekosten hebben.
Daarnaast blijft het mogelijk om extra te lenen voor verduurzaming, zoals isolatie of zonnepanelen.
Extra leenruimte voor verduurzaming in 2026 per energielabel:
| Energielabel | Extra leenruimte 2026 |
| E, F, G | € 20.000 |
| C, D | € 15.000 |
| A t/m A++ | € 10.000 |
| A+++ | € 0 |
| A++++ | € 0 |
Bij zeer energiezuinige woningen vervalt deze aanvullende leenruimte, omdat verdere energiebesparing minder effect heeft.
Vooral starters, kopers van energiezuinige woningen, huishoudens die hun maximale hypotheek willen berekenen en beleggers krijgen met deze wijzigingen te maken. Hoewel 2026 geen grote stelselwijzigingen kent, kunnen de aanpassingen financieel een duidelijk verschil maken. Wie komend jaar een woning wil kopen, doet er verstandig aan vooraf goed te laten berekenen wat maximaal mogelijk is.
